سوق دبي للعقارات ما زالت تواجه "أسئلة واقعية"

يختلف المحللون في الإجابة عن هذا التساؤل، لكن إذا جاز اعتبار الأرقام دلالة على شيء ما، فسوف تشير الأرقام إلى أن ثاني أكبر إمارات الخليج العربي تمكنت من تجاوز الانهيار العقاري الذي شهد انخفاض أسعار العقارات بنسبة بلغت 60 في المائة عام 2009. وبحسب التقرير الصادر عن دويتشه بنك فقد شهد شهر مارس (آذار) من هذا العام الحالي ارتفاع أسعار بيع وإيجار العقارات في دبي، للشهر السادس عشر على التوالي. كما أكد التقرير ارتفاع الأسعار بشكل عام بنسبة 1.5 في المائة في الفترة من فبراير (شباط) إلى مارس، حيث شملت الزيادة غالبية المناطق في الإمارة. وقد أعلنت الإمارة الخليجية خلال الأشهر الأخيرة عن نيتها إقامة عدد من المشروعات العملاقة الجديدة، يأتي بينها مدينة محمد بن راشد الواعدة، التي توصف بأنها ستكون «مدينة داخل مدينة»، وستضم أكبر مركز تسوق في العالم، وأكثر من 100 فندق، وهي مدينة الملاهي يونيفرسال ستوديوز، وحديقة عامة ستكون أضخم من حديقة هايد بارك في لندن. وبالمثل، أعلنت شركة «ديار» العقارية أن حصيلة بيع العقارات خلال المعرض الذي استمر لثلاثة أيام في دبي، بلغ 46.3 مليون دولار (170 مليون درهم)، وهو ما يشكل إنجازا بحسب الشركة، التي قالت إنه إشارة «تؤكد علامات الانتعاش القوي» في سوق العقارات في دولة الإمارات. علاوة على ذلك، لمحت شركة «إعمار» العقارية، التي كانت متعثرة في السابق التي قامت ببناء أطول برج في العالم، برج خليفة، مؤخرا إلى أنها قد تبني ناطحة سحاب أطول. هذا الانتعاش الواضح دفع مجلة «فوربس» إلى تصنيف سوق عقارات دبي كثاني أكثر أسواق العقارات رواجا في العالم، بعد هونغ كونغ. ومن ثم هل تمكنت سوق عقارات دبي من تجاوز العاصفة؟ ليس بالضبط، فقد حذر مسعود أحمد مدير قسم الشرق الأوسط في صندوق النقد الدولي من أن دبي بحاجة إلى تنظيم وتيرة انتعاشة سوق عقاراتها لمنع وقوع سيناريو ازدهار يعقبه كساد آخر. وقال أحمد للصحافيين في دبي: «بالنظر إلى كم العقارات التي ستدخل السوق، يجب الحرص على ضمان تطبيق التدابير التي تهدف إلى اعتدال وتيرة النمو لتجنب أي مخاطر بوقوع دورة ازدهار وكساد أخرى». وأضاف: «هناك أيضا بعض المشاريع الكبيرة التي تم اقتراحها في دبي، ونحن نعتقد أن هذه المشروعات تحتاج إلى تنفيذها بصورة تحد من أي مجازفة مالية للكيانات المرتبطة بالحكومة، ولا سيما أي مسؤولية مالية على دولة ذات سيادة». ويعتقد الكثير من المحللين أن انهيار عام 2008 كان نتيجة لنهج شركات البناء استراتيجية «المبيعات قبل البناء»، حيث تقوم شركات البناء بتسويق العقارات قبل البناء للمستثمرين العقاريين من أجل الحصول على شروط تمويل أفضل من المقرضين. لكن المشروعات التي تم شراؤها في عام 2008، قبل الانتهاء من بنائها تراجع الطلب عليها، الأمر الذي لم يتمكن معه المستثمرون من استعادة أموالهم. تسبب ذلك في مقاضاة المستثمرين لشركات البناء بما في ذلك شركة «داماس» العقارية، أضخم شركة تنمية عقارية خاصة في الشرق الأوسط، وإحدى الشركات الأكثر تضررا خلال انهيار سوق العقارات عام 2008. المفارقة أن «داماس» أعلنت في أبريل (نيسان) أنها ستدشن مشروعا سكنيا لفيلات وشقق فاخرة على مساحة 28 مليون قدم مربع على مشارف دبي باستخدام نموذج تمويل التسويق قبل البناء. لكن دبي قامت منذ عام 2008، بتطبيق عدد من التشريعات التي تحدد قدر أموال المستثمرين الذي يمكن لشركات التطوير العقاري استخدامه لدى وصولهم إلى مرحلة معينة من الإنشاء. هناك قانون آخر يجري العمل عليه ويهدف إلى منح المستثمرين إعادة تمويل جزئي عند عجز المشروع عن الوفاء بالموعد المقرر. وقد تحدثت الشرق الأوسط مع رئيس بعثة صندوق النقد الدولي للإمارات، هارالد فينغر، بشأن التدابير التي يمكن للإمارات اتخاذها لمنع تكرار سيناريو عام 2008. وقال فينغر: «ينبغي إدارة مخاطر ازدهار وكساد محتمل آخر، لأن سوق العقارات في دبي تمر بمرحلة تعافٍ غير مستقر». ومضى إلى القول إن بعض وحدات السوق، ارتفعت قيمتها بشكل سريع خلال العام الماضي، لكنها لا تزال أدنى من أقصى ارتفاع لها في عام 2007 – 2008، إذا استمر ارتفاع وتيرة الأسعار بلا هوادة، هناك خطورة من أن يؤدي تجدد الحماسة إلى دورة ازدهار وكساد أخرى. يمكن النظر في بعض السياسات لتخفيف هذا الخطر، مثل التحفيز المالي المتواصل الذي سيشكل مكونا مهما، إضافة إلى ذلك يمكن للسلطات التأكد من أن تنفيذ المشروعات العملاقة يسير بصورة تدريجية ومنهجية تحد بشكل كبير من مخاطرة الكيانات المرتبطة بالحكومة والمثقلة بالديون. وفي النظام المصرفي ستشكل التشريعات، التي تهدف إلى فرض قيود على الكيانات المرتبطة بالحكومة وحكومات الإمارات ومعدلات الفائدة على القروض للرهون العقارية، عونا في ذلك. لكن لأن سوق العقارات السكنية سوق نقدية سائلة على الأغلب، يمكن التفكير في تدابير أخرى وبشكل خاص إذا واصلت الأسعار الارتفاع. فقد تتضمن زيادات مستهدفة في رسوم سوق العقارات التي ستسهم في الحد من التكهنات في السوق وتدر عائدات تدعم التعزيز المالي. وبحسب المدير التنفيذي للشرق الأوسط وشمال أفريقيا في شركة الاستشارات العقارية جونز لانغ لاسال، آلان روبرتسون، عادت الكثير من الأوضاع التي أدت إلى نمو غير مستقر في أسعار سوق العقارات خلال عامي 2006 و2007، التي من بينها طلب قوي من المشترين الأثرياء الأجانب، وشروط ائتمانية مغرية (في صورة خطط دفع لمشروعات عبر التسويق قبل البناء) والحديث عن الفوائد العاجلة لمن يتمكنون من حجز وحدات في مشروعات منتقاة يمكن بيعها سريعا. وفي تصريحه للشرق الأوسط أكد روبرتسون على ثلاثة أسباب تقف وراء اعتقاد شركته بإمكانية تفادي السرعة الكبيرة للدورة السابقة والسماح للسوق بتغيير السرعة دون إفراط. أولا: لا يزال هناك قصور في وفرة التمويل في الوقت الذي أجل فيه بنك الإمارات المركزي تطبيق الحدود القصوى المقترحة على نسبة القروض إلى القيمة للرهون العقارية السكنية حتى وقت متأخر من نهاية العام، ولا تزال هناك قيود على مستوى التمويل المتوافر من البنوك المحلية لتمويل وشراء العقارات في دبي. ثانيا: هناك زيادة واضحة في حجم العقارات الجديدة التي تدخل بعض قطاعات السوق. ففي الوقت الذي لا يتوقع تسليم كل الوحدات السكنية المقرر الانتهاء منها في 2013 - 2014 والتي يبلغ عددها 45.000 وحدة في هذا الإطار الزمني، إلا أن هناك زيادة واضحة العقارات الجديدة وهو ما سيوفر للمستثمرين فرصة اختيار وحدات جاهزة وخفض الضغط على زيادة الأسعار للوحدات التي تم الترويج لها قبل بنائها. ثالثا: هناك تحسن في إطار العمل التنظيمي والقانوني الذي يوفر مزيدا من الحماية للمستثمرين، وعلى الرغم من أن قانون حماية المستثمر الجديد لم تتم الموافقة عليه رسميا، هناك قيود أشد صرامة على مستوى خفض المدفوعات التي يمكن أن يطالب بها المطورون من المشترين قبل الشروع في البناء، حتى إن بعض شركات البناء تدرج فقرات في اتفاقات البيع والإيجار تتطلب حدا أدنى للتملك أو دفعات دورية إضافية، لتثبيط الأفراد عن المسارعة في بيع العقارات. لكن ذلك، بحسب روبرتسون، لا يبدو مثيرا للتشاؤم، فيقول: «عادت الثقة إلى سوق العقارات في دبي، بكل تأكيد. لكن التحدي أمام كل الراغبين في استدامة طويلة الأجل للسوق هو ضمان ألا تؤدي هذه الثقة إلى نمو غير مبرر. وإذا درس الراغبون السوق من العقد الماضي، فسوف تكون فترة طويلة من النمو المتواصل، دون شك، أكثر فائدة من فترة قصيرة من النمو غير المستدام يتبعه انهيار محتم».